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土地承包經營權不動產登記的對策

來源:網絡|發布時間:2021-03-23|瀏覽次數:
土地承包經營權不動產登記的對策 【摘要】本文梳理重慶市的經驗,從土地承包經營權納入不動產統一登記的流程入手,分析各環節相對應的問題及成因,提出土地承包經營權納入不動產統一登記的對策,可為兵團全面構建不動產統一登記體系和不動產統一登記信息平臺提供參考。

【關鍵詞】土地承包經營權;不動產登記;對策

2015年3月1日起施行的《不動產登記暫行條例》第五條規定:耕地、林地、草地等土地承包經營權屬于不動產權利,應當納入不動產登記。2016年1月《不動產登記暫行條例實施細則》中再次明確“不動產登記過渡期內,農業部門會同國土資源等部門負責指導農村土地承包經營權統一登記工作,按照農業部門有關規定辦理耕地的土地承包經營權登記。不動產登記過渡期后,由國土資源部負責指導農村土地承包經營權登記工作。”國務院已明確由國土資源部統一負責土地、房屋、林地、草原和海域登記,承包經營權登記也將納入不動產統一登記。中央要求5年內完成農村土地承包經營權確權登記發證。在不動產統一登記技術、政策框架下,國土資源要與農業部門密切配合,加快推進承包經營權登記發證,夯實穩定承包權、放活土地經營權產權根基。因此,本文針對不動產登記過渡期后,如何將農村土地承包經營權納入不動產登記進行了思考,并對重慶市的經驗進行了梳理,提出了整合的思路,潔凈室www.hrjhgs.com,為今后兵團啟動農地土地承包經營權納入不動產登記提供參考。

一、關于土地承包經營權納入不動產登記的問題

重慶市按照申請、受理、審核、登簿不動產登記四個環節,對兩類登記制度接軌問題進行了系統整理,各環節存在的問題及原因見表1。國土資源管理部門要實現土地承包經營權過渡期順利納入不動產登記,凈化工程www.schrjh.com,后續工作需要把握以下六大問題。

(一)測繪方式和組織形式問題

即在補充完善承包地空間坐標信息過程中,是選擇實測或是圖解,是農民自主選擇測繪單位自籌資金測繪,還是由政府出資邀標測繪單位統一測繪建庫,農民再查詢出具承包地空間信息報告,操作難易程度上差別大。

(二)數據匯交整合及統一編碼問題

按照不動產登記政策設計,承包地需具備完整的空間坐標信息,界址清楚,編碼唯一。而目前各省市承包地地理空間信息不同程度缺失,數據質量不一。有些地塊沒有明確的界址線。有些地區承包地塊破碎。要實現承包地數據匯總整合和統一編碼,工作量相當大。

(三)多類面積審查認定及處置問題

由于農業稅費、糧食直補等政策調整影響和面積確認方式的差異,導致承包地出現了“實測面積”“合同面積”“確認面積”等多類面積。

(四)審查形式問題

即在當前工作形勢下,不動產統一登記機構在土地承包經營權納入不動產統一登記過程中,是開展實質審查還是形式審查,存在較大的爭議。

(五)登記簿新增細化事項填報問題

對于承包經營權納入不動產統一登記過程中,涉及用途的細化、等級明確、價格填寫、基本農田信息核實等登簿問題。

(六)承包地三權分置背景下的登記與權益保障問題

實行承包地所有權、承包權、經營權三權分置是未來土地承包經營權發展趨勢、土地市場流轉需要和國家政策要求。基于土地經營權利性質不明,是債權還是物權、登記類型不清等現實問題,需從強化法律保障和制度供給來破解。

二、土地承包經營權納入不動產登記的對策

重慶市堅持以問題為導向,探索土地承包經營權納入不動產登記的推進路徑,路徑分為七個步驟(見表2)。因此,在不動產統一登記技術、政策框架下,國土資源部門要與農業部門密切配合,加快推進承包經營權登記發證并納入不動產登記,需做好以下九項工作。

(一)加快制定移交操作細則,確保移交工作順利開展

為實現資料順利移交,建議不動產登記中心會同農業部等相關部門,盡快制定數據資料移交操作細則,加強數據移交工作的指導。移交操作細則重點明確移交數據資料清單,各類數據資料移交格式、精度要求、資料移交方、移交辦理程序、數據資料審查依據標準等。移交數據應包括原土地承包經營權登記薄臺賬、管理數據庫、權籍調查數據庫等,數據庫盡量采用SHP數據格式,并盡量包含承包地等級、價格、是否基本農田等信息字段。不動產統一登記機構具體負責資料的接收和審查,對于移交資料不合乎要求的,有權要求資料移交方在規定時間內予以修改完善。

(二)制定登記審核認定標準,明確登記審核操作細則

建議重點針對審核認定環節,研究明確哪些事項需要審、由誰審、如何認定等問題,并據此制定審核認定標準和操作細則。標準制定應重點把握各地區多類型承包地面積處置問題,建議綜合考慮地區差異,按照糾紛最少的原則,由集體經濟組織或發包方在充分尊重農民意愿的前提下,選取一種貼近實地的面積提交農業行政主管部門。過渡期后,土地承包經營權初始登記面積核定以農業部門移交面積為準。對發生流轉的,需要進行變更登記和轉移登記的,若申請人和相關利害關系人有異議,則重新進行實測,面積核定需具備測繪資質的單位蓋章確認,并附相鄰宗地無權屬爭議證明。

(三)區分承包權和經營權,實現土地的三權分置

2016年10月,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》(下稱《意見》),《意見》強調:要逐步形成“三權分置”格局。完善“三權分置”辦法,不斷探索農村土地集體所有制的有效實現形式,落實集體所有權,穩定農戶承包權,放活土地經營權,充分發揮“三權”的各自功能和整體效用,形成層次分明、結構合理、平等保護的格局。《意見》指出:完善“三權分置”法律法規。積極開展土地承包權有償退出、土地經營權抵押貸款、土地經營權入股農業產業化經營等試點,總結形成可推廣、可復制的做法和經驗,在此基礎上完善法律制度,肯定土地經營權物權地位。這為我們更好推動“三權分置”的實施提供了政策依據。所以,在土地承包經營權初始登記工作中,要根據《意見》有關規定區分承包權和經營權,完善不動產登記和土地承包經營權權利類型,對流轉后承包地分別進行“土地承包權(土地承包經營權)登記”和“土地經營權登記”。土地承包權登記重點針對村內農戶,土地經營權登記重點針對村外個人或企業,以及村內承包大戶。一方面,以土地承包權登記實現農村集體組織內部農戶長期承包關系不改變,保持農村經濟社會長期穩定;另一方面,以土地經營權登記保證土地用益物權和擔保用益物權的實現。推動農村土地規模化經營和土地財產權能的實現,為維護個人和企業的經營權提供有力保障,最終建立農村土地所有權、承包權、經營權的“三權分置”體制。

(四)采取差別化的方式獲取宗地空間信息

宗地空間信息完善與登記數據庫構建是實現登記業務辦理、信息服務、統計分析、檔案數字化成果管理的基礎和前提。建議由農業部門牽頭,會同不動產登記中心等相關部門,盡快啟動土地承包經營權登記數據庫匯交整合工作。地理空間信息完善,建議根據各省市自身經濟實力、地形地貌特征差異實行差別化的信息獲取方式。對于經濟實力較好、權屬糾紛較少、地物界明顯、地形地貌平緩等有條件區域,可實行實測建庫。對于財政負擔較大、地形地貌復雜、權屬糾紛難調解、歷史遺留問題較多的區域,可探索結合全國土地二調成果,先通過航測或圖解方式,形成數據庫底板。在遙感影像精度選擇上建議城市近郊區域采取1︰2000的比例尺,遠郊農村區域可采取1︰5000的比例尺。在圖解過程中,需重點核準田塊數量和四至方位,確保每戶農民每塊承包地能上圖。在面積方面,不必過于苛求地塊位置、面積的完全一致,可通過建立“權證確認面積”“合同面積”“地類圖斑面積”等多類面積字段,農民具體核實權證確認面積和合同面積,確保地塊數量、位置、權證面積、合同面積無誤。另外,對于地物界址線模糊或經常變動的,在充分尊重農民意愿前提下,可探索按照“混合宗”的形式處理,實行多人多戶共用一個宗地進行登簿入庫。“混合宗”的設立,應遵循地物標示明顯、地物界線清晰原則,盡量將范圍控制在本集體經濟組織內部,并充分考慮鄉風民俗。

(五)實行土地承包經營權代碼統一轉換

建議各地區原土地承包經營權編碼行政區劃四層次基礎上,結合不動產登記編碼規則,進行行政區、地籍區與地籍子區三層次的調整,原有行政區劃變動較大的,可依照現有行政界線,以節省時間、財力成本為原則,堅持精確、高效劃分要求,依照不動產登記地籍區與地籍子區劃分規范,重新劃分地籍區與地籍子區。在進行編碼時,實行以物編碼,每宗地明確一個不動產登記單元號,但在發證時,為避免產生多個證件,建議按戶發證,每本證包含多個承包地塊的登記信息。

(六)明確不動產登記機構重點開展形式

審查《物權法》第十二條規定的登記機構審查職責是以形式審查為主,輔以必要的實質審查的審查職責。建議針對當前不動產統一登記機構人少、業務量大且對承包地塊實際情況缺乏足夠了解等現狀問題,明確由不動產統一登記機構負責形式審查,即對申請材料的合法有效性、內容的完整性以及邏輯上的一致性加以審查。當然還要輔以“查驗”的方式對申請人提供的材料進行實質性的審查。承包地塊所在鄉鎮村或發包方負責實質審查,即在辦理不動產統一登記過程中,對于不動產物權變動的原因與事實是否相符、有無瑕疵情況,由承包地塊所在鄉鎮村或發包方出具實質性審查結果證明。鄉鎮村或發包方應重點發揮其熟悉宗地面積、權屬界線、歷史遺留糾紛問題等方面的優勢,重點加強對面積和權屬的審核,確保權屬來源合法,四至清楚無爭議,面積準確。

(七)加快推進登記內容補充完善工作

建議過渡期內在已有的土地承包經營權登記成果的基礎上,以現行不動產統一登記簿載明事項為參考,補充完善土地承包經營權登記簿內容。如:增加基本農田標注、細化二級地類、完善土地等別字段,明確價格填寫方式等。為做好等級和價格信息補充工作,建議加強現有承包地圖層和農用地分等定級成果套合。在等別明確基礎上,探索建立農用地二級分類的基準地價體系,研究構建農用地價格評估機制。以農用地基準地價和宗地評估價為基礎,實現統一的農用地地價管理,為承包地流轉提供基本價格參考。

(八)明確由政府組織初始登記測繪并承擔相關費用

考慮承包地在不征地、不流轉、不產生價值的情況下,要承包方出資進行測繪并申請登記,具有很大的操作難度。建議初始登記由地方人民政府組織統一測繪建庫并承擔相關費用,承包方具體提出登記申請時,由地方人民政府委托國土行政主管部門出具宗地地理信息空間信息圖并蓋章確認。但對于土地流轉后申請變更登記或轉移登記的,需登記申請者自行出資,選擇有資質的測繪單位測繪后,凈化工程www.schrjh.com,加蓋測繪單位公章確認。

(九)構建聯席會議制度,加強組織保障

建議在實施土地承包經營權納入不動產登記前期,由不動產統一登記機構牽頭,會同國土、房管、農委、林業相關部門,共同構建部門聯席會議制度,強化組織保障,重點推進不動產統一登記政策的落實,為推進職責整合、建章立制、糾紛調處、問題協調、信息平臺搭建、宣傳引導和監督指導等一系列工作提供組織保障。

三、結束語

將農村土地承包經營權登記納入不動產統一登記,涉及體制政策、人員編制、法律法規、技術標準等多方面的工作,本文梳理重慶市的經驗,從土地承包經營權納入不動產統一登記的流程入手,分析其相對應的問題及成因,提出土地承包經營權納入不動產統一登記的對策,可為兵團全面構建不動產統一登記體系和不動產統一登記信息平臺提供參考。這樣可以最大限度地整合資源,減少政府行政成本,完善政府運行機制,為企業、群眾申請辦理不動產登記提供更為便捷的服務。

作者:夏國剛 王秀濤 單位:石河子市國土資源局 九三糧油工業集團有限公司 在线看日本免费不卡资源,日本免费网址大全在线观看,日本不卡免费一区二区

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