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土地承包經營權抵押貸款模式

來源:網絡|發布時間:2021-03-26|瀏覽次數:
土地承包經營權抵押貸款模式 內容摘要:包頭市土右旗被確定為全國農村承包土地經營權抵押貸款試點旗縣以來,在人民銀行土右旗支行大力推動下,工作進展相對順利。本文通過對土地承包經營權抵押貸款進行詳細了解與分析,總結做法與經驗,破解難題,推動該項工作的進一步開展。

關鍵詞:土地承包經營權抵押貸款;創新模式;案例分析

一、基本情況

截至2017年4月末,土右旗農村承包土地的經營權抵押貸款11205筆,金額47800萬元,其中:土右旗農商行發放農村承包土地的經營權抵押貸款11190筆,余額47744萬元;土右旗蒙銀村鎮銀行累計發放農村承包土地經營權抵押貸款13筆,金額48萬元;郵政儲蓄銀行工業銀行支行發放農村承包土地的經營權抵押貸款1筆,金額3萬;內蒙古銀行土右支行發放農村承包土地的經營權抵押貸款1筆,金額5萬。以上貸款對象均為農戶,均為以“兩權”作為單一抵押條件發放數。

二、主要做法

(一)扎實推進工作機制建設。人民銀行土右支行協調政府職能部門制定出臺農村土地承包經營權抵押貸款試點工作的相關管理辦法,《土右旗農村產權交易管理暫行辦法》、《土右旗農村承包土地的經營權抵押貸款管理辦法(試行)》、《土右旗農村土地承包經營權價值評估辦法(試行)》等制度辦法相繼出臺,有效推動“兩權”抵押貸款試點工作的全面開展。一是確定價值評估計算方法:1.純收益法。就是將農用地種植經營的收入扣除生產成本和經營者應得利潤后,剩余部分的土地經營純收益作為土地承包經營權出租的租金價格,即農村土地承包經營權租金價格=土地經營純收益=土地種植收入-生產成本-經營者應得利潤。其中,土地種植收入一般為當地大多數農戶種植模式下經營土地三年的平均收入,經營者應得利潤為投入資本乘以社會平均利潤率。評估小組根據近三年當地主栽作物平均產量和平均價格計算土地年均價值,或者根據當地土地年平均租金作為土地年均價值。對于果樹林木等收益,根據果樹林木(作物)生產的正常定植標準、作物長勢、管理水平、市場行情等因素,評估作價。對于溫室大棚等附著物,根據建造價和折舊情況,評估作價。2.市場比較法。即以當地農村土地承包經營權市場租金價格為基礎,參照實際,對農用地肥沃程度、地理位置、交通條件、經濟環境、社會因素等進行比較分析,然后評估指定地塊承包經營權租金價格。即農村土地承包經營權租金價格=當地農村土地承包經營權市場租金價格×K,其中,K為特定地塊考慮其特殊因素的折合系數。土地經營權總價值=年畝均租地價值×經營期限×土地面積+土地附著物價值(如有的話)。二是確定抵押物處置的方式。土右旗政府制定的《土右旗農村承包土地的經營權抵押貸款實施細則》中規定“借款人不能如約歸還貸款本息的,金融機構可與借款人進行協商。協商不成的,抵押當事人可根據合同約定,向仲裁機構申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟”。土右旗金融機構自行制定農村“兩權”抵押貸款管理辦法中對抵押物處置進行明確規定,如土右旗農商行辦法中第八章抵押物處置第三十二條:借款人在貸款到期后,確定無力償還的,應及時采取以下措施對已抵押的“兩權”進行處置:(一)流轉交易。與借款人商定,在當地農村土地承包經營權交易中心或類似機構掛牌交易,將抵押的農村土地承包經營權轉讓給他人,在不損害原承包人利益情況下,所得價款優先償還貸款本息。(二)協商收購。與村委會、中介組織協商,由當地集體經濟組織或其他具有資質的合法中介組織按基準價格收購抵押的農村土地承包經營權或農民住房財產權,所得價款用于償還貸款本息。

(二)大力推進確權登記頒證工作。土右旗涉及土地確權的288個村、7.6萬戶農戶確權工作已全部完成,測量登記耕地面積157.3萬畝,較第二輪土地承包面積115萬畝增加42.3萬畝,成都實驗室裝修www.vnnu.cn,全面準確核實了農戶承包土地面積。土右旗農村承包土地經營權流轉面積達到83.2萬畝,占全旗耕地總面積的53%,確權率達到100%。土右旗政府頒發的土地承包經營權“替代證”,基本滿足了金融機構開辦“兩權”抵押貸款的需要。

(三)建立完善流轉交易平臺。一是建立經費補貼機制,減少農戶貸款費用。土右旗政府將“兩權”抵押貸款試點工作經費列入年度財政預算支出,全額負擔發放“兩權”抵押貸款時,對農戶進行現場調查和對農戶土地承包經營權價值評估過程中產生的工作經費,不向農戶收取任何評估費用。二是成立了內蒙古敕勒川農村產權交易中心,負責農村土地、林地、宅基地等的流轉交易、變更登記、信息發布等工作。搭建了農村產權交易平臺,在全國范圍內招標引進先進的農村產權電子交易系統,為金融機構提供接口開展業務查詢,提高了工作效率。交易平臺最終形成集信息發布、產權交易、法律咨詢、資產評估、抵押融資、電子商務為一體的綜合性平臺。

(四)積極完善風險補償機制。土右旗政府授權農牧業局組建成立內蒙古敕勒川現代農牧業投資發展公司(為旗政府國有獨資公司),并出資400萬元注入到該公司,專門用于設立風險補償基金,開展農村“兩權”抵押貸款擔保,由政府與銀行按照3∶7的比例來分擔貸款風險。當發生貸款逾期超過60天后,由農投公司按照貸款金額的30%先行補償,并對該戶抵押的土地通過產權交易平臺進行公開流轉。對無法實現再流轉的土地,由農投公司于每年春耕前統一組織耕種并按當地平均流轉費用逐年償還該戶所欠銀行貸款,直至還清為止,消除金融機構的后顧之憂。

(五)印制土地承包經營權“替代證”,破解無證難題。到目前,自治區農村承包土地經營權證書仍未印制頒發,沒有土地承包經營權證書,就無法辦理土地經營權抵押手續。為了解決土地確權后因沒有承包經營權證而無法開展“兩權”抵押貸款的瓶頸,在人民銀行的建議和指導下,潔凈室www.hrjhgs.com,采取了“替代證”和“承諾書”的辦法,即“一證換一證”,由土右旗政府參照國家土地承包經營權證的格式和要素,先行印制《土右旗農村承包土地的經營權證》,作為“替代證”發放給有貸款需求的農戶,待自治區政府統一印制頒發證書后,再用新證替換回“替代證”。土右旗農商行還與土地確權完畢的農戶在自愿前提下簽訂“承諾書”,農戶承諾正式頒證后將權證作為抵押,向土右旗農商行申請貸款,這項創新措施進一步保障了“兩權”抵押貸款試點工作順利進行。

(六)多次開展走訪調研,聽取農民心聲。市中支主要領導及支行行長就農村土地承包經營權抵押貸款工作情況多次深入實地開展調研,走訪土右旗轄區美岱橋村、瓦窯村、將軍堯鎮等地了解土地流轉、確權頒證及開展“兩權”抵押貸款業務的總體情況,詳細了解金融機構網點對該項業務辦理情況,還認真聽取農民意見,確保試點工作落實到位,提高農民滿意度,真正做到解決農民融資難問題。采取召開了農村承包土地經營權抵押貸款工作進展情況聯席會、金融管理工作會議、現場座談會等方式,兩級人行與當地政府協調解決推進過程中的困難和問題,進一步理順了“兩權”抵押貸款工作的責任和分工,完善了工作協調配合機制,同時,深入到具體經辦銀行調研指導,檢查督導“兩權”抵押貸款發放情況,推動經辦銀行建立高效完善的操作規程和制度體系。經過一系列的調研、座談等,從而贏得了政府的大力支持,為順利開展該項工作打下了堅實的基礎。

(七)創新“土地承包經營權抵押+”新模式。土右旗沿山區戶均耕地10畝左右,黃灌區戶均20畝左右,土地承包經營權評估價值為每年每畝500~800元,按此計算,每戶可抵押貸款金額一般在3萬~4萬元左右,而農村金融機構發放的小額信用貸款在5萬元左右,開展承包土地經營權抵押貸款有時無法滿足農戶的實際貸款需求。為此,土右旗政府與人民銀行經過多方考察,并組織各金融機構多次協商,決定將農戶的地上附著物、農機具、活畜等捆綁納入抵押范圍,開展“土地承包經營權抵押+”的模式,進一步創新抵押貸款方式,在加強風險控制的前提下,可實際增信60%以上,放大了貸款額度,一次評估授信兩年,平均每戶增加授信2.4萬元,全旗共增加授信6000萬元。更好地解決農戶貸款難的問題。

(八)利用支農再貸款配合推進,主動作為。人民銀行作為該項工作的牽頭者和推動者,適時運用人民銀行支農再貸款支持試點工作,先后投入支農再貸款8000萬元,幫助地方法人金融機構降低資金成本,惠及貸款農民,助推兩權抵押貸款試點工作。積極引導金融機構開辦農村基礎設施建設專項配套貸款、農業訂單貸款、特色產業基地建設貸款等品種,進一步突出央行和金融機構的聯動作用。

三、取得主要成效

(一)切實解決兩權抵押貸款的瓶頸問題,贏得多方肯定。作為包頭市唯一開展農村土地承包經營權確權頒證試點旗縣,自2014年9月土地確權工作全面啟動以來,全旗涉及土地確權的288個村、7.6萬戶農戶確權登記工作已全部完成。為同時開展好“兩權”抵押貸款業務,土右旗頒發土地經營權替代證,通過“一證換一證”的方式很好地滿足了開辦“兩權”抵押貸款的需要,替代證頒發率接近100%。該做法得到總行的充分認可,2016年11月10日在江蘇泗洪縣召開的全國“兩權”抵押貸款試點現場會上,土右旗政府作了大會經驗交流發言,受到了總行潘功勝副行長的好評。在2017年1月22日全區人民銀行工作會議暨外匯管理工作會議上,包頭中支做了大會經驗交流發言,受到了呼中支肖龍滄行長的好評。2017年3月9日全區農村“兩權”抵押貸款試點工作座談會上,土右旗支行做了試點地區工作匯報,呼支行肖龍滄行長對土右旗試點工作成果予以肯定。自2016年土默特右旗被列入全國農村“兩權”抵押貸款試點地區以來,土默特右旗人民政府按照試點工作總體要求,成立了試點工作推動小組,完善了組織制度,印發了試點工作實施細則,并積極組織相關部門抓好試點各項工作,經過一年多的組織推動,土右旗農村承包土地經營權抵押貸款試點工作取得了全面進展。在自治區農村承包土地抵押貸款試點工作開展情況評估工作中,土默特右旗2016年綜合評估得分為71.67分,在全區8個試點地區中排名第2位。

(二)“兩權”抵押貸款發放效果顯著。采取“土地經營權抵押+”的模式,進一步創新抵押貸款方式,即農民在原來授信額度基礎上,通過以土地承包經營權與土右農商行簽訂承諾書后,加大農民貸款授信額度,平均每戶增加授信2.4萬元,全旗共增加授信6000萬元。截至2017年4月末,土右旗共發放農村承包土地的經營權抵押貸款11205筆,金額47800萬元,農房抵押貸款2筆,金額110萬元。全部用于農業生產經營,均未產生不良。

(三)切實緩解了“三農”融資難、融資貴。在人行支農再貸款政策工具的引導下,通過土地承包經營權抵押增信,農民融資難、融資貴難題得到一定緩解。土地承包經營權抵押貸款最低利率僅5.655%,土右旗農商行和土右旗蒙銀村鎮銀行加權平均利率下降0.67和1.03個百分點,可為農民減少利息支出200多萬元。為了節約評估費用,提高放貸效率,土右旗政府將“兩權”抵押貸款試點工作經費列入年度財政預算支出,不向農戶收取任何評估費用,大大降低了農民的融資成本。同時,成立了土地承包經營權價值評估專家組,指導各鄉鎮制定出各自的土地經營權評估參考價格,并協商確定土地經營權價值,有效地縮短了放貸時間。

四、典型案例

(一)運用替換證發放貸款案例。借款人鄔心明,該農戶為土右旗蘇波蓋村村民,主要從事蔬菜大棚種植,自有土地11.7畝土地。2015年借款人向土右旗蒙銀村鎮銀行提出借款申請,該行將借款人基本信息記錄,反饋給內蒙古敕勒川現代農牧業投資發展有限公司進行確認審核。通過審核確認無誤后,該行客戶經理與內蒙古敕勒川現代農牧業投資發展有限公司工作人員一起去該借款人所在村進行調查核實。通過村長、支書進行對土地的評估和同該借款人家庭成員共同商議,同意借款人以其自有耕地進行抵押貸款,并簽訂同意以自有土地抵押貸款決議書。內蒙古敕勒川現代農牧業投資發展有限公司對該借款人自有土地進行土地確權抵押登記手續并辦理土地他項權利證書。辦完相關手續聯系借款人來該行簽訂借款合同,同時與“內蒙古敕勒川現代農牧業投資發展有限公司”簽訂擔保合同。該行客戶經理通過對借款人情況分析評估,確認借款金額,填寫借款合同及相關手續,發放貸款叁萬元整。為了更好地服務土右旗當地農民群眾,該行在發放土地承包經營權貸款方面有以下優惠措施:(1)在利率方面。發放“兩權”抵押貸款執行6.85%的年利率,比其它金融機構執行的利率低30%~40%左右。(2)在手續及辦理方面。手續簡單快捷,農戶到村委會或鄉鎮經管站提出申請,該行進行審核實地考察后,與農戶簽訂抵押合同后即可發放貸款,辦理期限最多在5個工作日內全部辦結。(3)在金額方面。對當地農作物的平均收益進行評估,按評估收益的70%進行抵押貸款,核定許可抵押的收益期限為1~3年,1畝承包地最多可貸1700~2700元。貸款發放后借款人主要用于大棚的修繕,借款人所在村莊廢棄大棚較多,用貸款資金通過村委會協商租賃大棚并一一修繕。通過一年的種植,借款人的收入有所增長,生活質量也有所提高。通過該行開展對土地經營權抵押貸款的宣傳及辦理,為農戶解決了日常生產和生活中資金短缺及融資成本高的問題,得到了廣大農民群眾的認可和好評。

(二)運用簽訂承諾書發放案例。借款人楊三蛆,是明沙淖鄉葫蘆頭村的農民,在經營自家的土地之余,還從事肉羊養殖。在土右農商行工作人員下村了解情況的時候,了解到他在2年前已獲得土右農商行的3萬元小額農戶貸款授信,目前養有120余只肉山羊,現準備擴展養殖,但是資金不足。而按照土右農商行以前的評級辦法,他只能貸3萬元,又沒有擔保人和抵押物,于是明沙淖支行的客戶經理向他介紹了“兩權”抵押貸款的政策、以簽訂承諾書的方式,三天后,按照其條件,這位農民獲得了該行的8萬元貸款授信,順利地買到了400余只羊和飼草料,養殖規模擴大到600余只。

五、存在的問題及困難

(一)頒證進度緩慢。目前,內蒙古自治區農村承包土地的經營權證書尚未印制頒發,制約了土地經營權抵押手續的辦理,影響了土地經營權抵押貸款工作的推廣,成為主要原因。

(二)外部配套機制有待完善。一是由于土地承包經營權流轉工作尚處于摸索階段,相關的經驗缺乏,機制也沒有真正建立。二是確權登記工作機制與銀行貸款制度不對接,增加了貸款難度。以土右旗為例,因受農村承包土地經營權“30年不變”政策的影響,近二十年來農民“分戶不分地”,多數農村承包土地經營權為家族共有,“多戶一權”,確權人高齡,共有人數多且分散,農村土地確權只是確權到戶主名下,在辦理貸款時要求所有家庭成員簽字同意以土地經營權抵押貸款才方可辦理,導致貸款需求多、抵押物無法拆分、貸款辦理周期長等問題。

(三)尚未建立專門的土地經營權價值評估機構。農村土地承包經營權價值是金融機構授信貸款額度的基礎。由于農村土地經營權價值的評估受土地承包經營的時間、自然條件、生產經營項目等因素的影響,凈化工程www.schrjh.com,實際價值評估存在一定難度,評估難導致了貸款難。

(四)農業經營風險較高,容易導致貸款出現風險。由于農業是弱質產業,抗御自然災害的能力較差,具有高風險特征,在農業生產和經營的過程中,因受資源條件、自然環境、市場因素等不利因素影響,土地流轉后,自然風險和市場風險等對農業造成的危害將加大。

(五)抵押物處置難。由于借款人土地比較分散,沒有形成規模,在貸款出現風險時,不能更好地把現有的土地轉租、承包出去。

六、相關建議

(一)加大業務宣傳,優化“兩權”抵押貸款流程。一是積極引導,調動土地成本經營者的積極性。加大政策宣傳力度,讓農民真正充分了解國家的政策,消除顧慮,通過土地承包經營權抵押,盤活資產,推動農民創業增收。二是針對目前農戶對“兩權”抵押需求不旺的現狀,金融機構應加大業務宣傳力度,并根據農村金融發展特點,不斷簡化“兩權”抵押貸款流程。三是建議政府不斷加大對農民的社會保障力度,確保農民不因失地而失去生存保障。

(二)完善農村土地經營權流轉市場。建議政府成立功能齊全的交易中心和土地經營權仲裁機制,設立縣、鄉、村土地流轉服務機構,明確其相關職責,為農村土地經營權流轉提供配套服務。

(三)完善農業生產保障機制。地方政府要加強與農業專業化投融資機構的合作,探索農村土地承包經營權臨時接管、不良資產處置和收儲等方面合作,進一步提高“兩權”抵押貸款處置能力。探索設立與“兩權”抵押貸款相匹配的專業擔保機構,或依托農民專業合作社成立互助型的農業擔保公司,為抵押貸款提供擔保,實現貸款風險分散。

(四)完善“兩權”評估價格形成機制。一是組織農業專家參與確定土地承包經營權評估價格,更客觀地評估流轉土地價值。二是政府定期制定和發布“兩權”評估基準價格,維護抵押市場的價格穩定,使“兩權”抵押貸款業務實現良性可持續發展。

(五)大力發展適度規模經營,農村土地有序規范流轉。在穩定農村基本經營制度的基礎上,從規范管理和服務入手,建立健全土地流轉服務體系和糾紛調解仲裁體系,積極指導和促進土地流轉,著力提升農業適度規模經營水平。

(六)引導金融機構積極進行產品創新。推動金融機構積極創新產品和服務方式,如“土地承包經營權抵押+”的模式創新,加大投放力度,穩步擴大授信規模,確保農民貸款需求得到全部滿足,計劃全年新增“兩權”抵押貸款2億元以上。

作者:方玉泉 李盼 單位:中國人民銀行包頭市中心支行 在线看日本免费不卡资源,日本免费网址大全在线观看,日本不卡免费一区二区

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